음식업인 식당을 영위하는 수증자씨는 아버지로부터 아파트를 증여 받아 본인 명의로 등기 이전한 다음 기준시가(2억원)로 증여세를 신고하고 세금으로 2천4백만원을 납부하였다. 수증자씨는 증여세를 냈더라도 시세가 4억 가까이 나가는 아파트를 아버지로부터 받아 너무 기분이 좋다.

기분이 좋았던 것도 잠시 식당 장사가 좀처럼 되지가 않아 사업자금으로 은행에서 돈을 빌려야할 입장에 처하게 되었다. 수증자씨는 아버지로부터 증여받은 아파트를 담보로 은행에서 3억원을 대출받았다. 1년정도가 흘러 관할 세무서에서 4천만원이 훨씬 넘는 금액을 증여세와 가산세 명목으로 추가 납부하라는 고지서가 왔다.

이게 어떻게 된 일인가?
은행은 대출을 해줄때 담보로 제공한 아파트 감정을 2개의 감정평가법인에 의뢰를 하여 감정평가액 평균액을 기준으로 담보물건 평가액의 60%정도를 대출해준다. 수증자씨의 경우에는 감정평가액이 4억원이었고 대출을 80%가까이 받은 것이었다.
관할 세무서에서는 은행의 대출심사 서류상의 감정평가법인의 평가액을 기준으로 이같은 고지서를 발급하게 된 것이다.

부동산 평가의 기준은?
부동산을 증여한 경우에 증여 재산은 증여 당시의 시가로 평가하는 것이 원칙이며, 시가를 확인 할 수 없을 경우에만 보충적 평가방법으로 평가를 한다. 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중에 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 확인되는 가액을 시가로 보도록 세법에서 규정하고 있는 것이다.

부동산의 시가를 산정하기란 대단히 어렵기 때문에 명백하게 시가가 드러나는 경우를 제외하고는 토지 및 주택은 공시지가와 개별(공동)주택가격, 주택 외 건물은 국세청 기준시가로 평가하여 신고, 납부하고 있다.

수증자씨의 경우에는 증여를 받고 3개월이내에 감정평가법인의 감정이 이루어져 시가가 명백하게 드러나게 되어 당초 증여가액으로 신고한 2억이 과소 신고한 것이 되어 차액분 2억원에 대해서 증여세가 추가로 고지되게 된 것이다.

증여시에는 주변동향을 잘 살펴야~~
증여일로부터 3개월 전후에는 가급적 매매나 감정을 하지 말고 부득이하게 매매 또는 감정을 하였거나, 수용, 경매, 공매가 있는 경우에는 그 가액으로 증여세를 신고하는 것이 세금을 절약하는 길이다.

수증자씨가 최초에 증여세 신고를 하면서 이러한 내용을 세무사에게 얘기를 했다면 세무사는 “힘들더라도 대출받는 시기를 좀만 미루고 대출을 받으세요”라고 했을 것이다. 재산의 취득, 보유, 처분의 경우 순간마다 각기 다른 입장이 있어 세무사를 통한 세무상담이 중요할 수 있다.

부동산등의 재산의 소유권변동내역에 대해서 과세관청은 행정부, 법무부등과 연관이 되어있어서 수증자씨처럼 간과하고 지날 수 있는 부분에 대해서도 차후에 문제가 될 수 있다.

문서보관 기술과 컴퓨터의 발달로 과세관청은 수년간 세금과 관련한 내용들을 사후관리하고 있다는 사실도 잊지 말아야 할 것이다.

증여세는 증여를 받은 날로부터 3개월 안에 주소지 관할세무서에 신고, 납부해야 하며 이 기간 내에 신고를 하면 내야할 세금의 10%를 공제 받을 수 있다.

상담문의: 대성세무회계(031-552-5665)