유통업에 종사하는 나유통씨는 10년의 고생 끝에 6억짜리 상가를 분양받았다. 고등학교를 졸업하고 바로 유통업 막내일부터 배우기 시작하여 이제는 어엿한 사장님 소리를 들으며 유통업이 내 천직이라고 생각하며 열심히 일하던 중에 상가를 분양받게 된 것이다.

나유통씨는 분양받은 상가에 가게를 차릴 예정인데 세무적으로 어떻게 사업을 시작해야 하는지? 사업장을 차리게 되면 부가가치세가 발생한다는데 좀체 어떻게 해야할지를 모르고 있다.

상가분양시 부가가치세는 환급? 가능할까....
만약 토지분양가 3억원, 건물분양가 3억원이라면 건물주는 나유통씨에게 총 얼마의 금액을 받아야 할까?
'토지 3억원+건물 3억원+건물에 대한 부가가치세 3000만원'을 합한 총 6억 3000만원을 받을 것이다. 그리고 나유통씨가 부동산임대업이나 다른 사업을 하려고 상가를 분양받았다면, 소비자가 아닌 사업자이므로 부가가치세 3000만원을 환급받을 수 있다

부가가치세와 부동산의 관계는 어떠한가?
부동산은 크게 사업목적 부동산과 거주목적 부동산으로 나눌수 있는데 사업목적 부동산에 대해서는 부가가치세가 부과되는게 일반적이다.

사업목적 부동산을 분양받는 경우 일반적으로 분양대금에 5~10%에 해당하는 큰 금액이므로 철저한 이해가 필요하다. 상가를 분양받으면 일반적으로 건물분 분양가의 10%에 해당하는 부가가치세가 붙는데 사업자등록을 하는 경우에 분양시 납부한 부가가치세를 환급받게 된다.

토지의 공급에 대해서는 부가가치세를 내야하나?
건물의 공급에 대해서는 건물가액의 10%가 별도로 부가가치세가 과세된다. 그러나 토지의 공급에 대해서는 부가가치세를 과세하지 않는다. 부가가치세에서는 부가가치 생산요소인 토지, 금융관련한 생산요소에 대해서는 부가가치세를 제외하고 있다.

부가가치세 환급은 언제?
부가가치세를 환급받으려면 사업장 관할 세무서에 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록 신청을 해야 한다. 만약 계약일부터 20일 이내에 사업자 등록 신청을 하지 않는다면 세법상 부가가치세를 환급받을 수 없다. 단, 간이과세자는 환급을 받을 수 없다.

부가가치세는 매분기마다 신고를 하고 신고일로부터 45일 이내에 환급받을 수 있다. 실무적으로는 환급대상인지를 현지확인하여 환급하여 주기 때문에 시일이 좀더 걸릴 수 있다.

분양받은 상가를 양도할 때의 주의할 사항!
매매금액을 매수인과 약정할 때 계약서상에 부가가치세 별도라는 문구를 꼭 표기해야 한다. 세법에서 부가가치세에 대한 문구가 빠져 있다면, 매매금액에 부가가치세가 포함된 것으로 보기 때문에 상가를 파는 사람은 매수인으로부터 매매금액 이외에도 부가가치세를 별도로 받고 폐업일로부터 25일 이내에 세무서에 부가가치세를 신고·납부해야 한다. 그렇지 않으면 나중에 각종 가산세를 내야 한다.

주택은 부가가치세 면제?
아파트를 분양할 때도 사업자 공급분은 재화의 공급이므로 건물가액에 대해 10%의 부가가치세를 부담해야 한다. 다만, 조세특례제한법에 나와 있는 국민주택 규모인 전용면적 85㎡ 이하의 아파트는 부가가치세가 면제된다.

또한, 국민주택 규모 초과분이라도 사업자가 아닌 자가 공급하는 것은 원clr적으로 부가가치세 납부 의무가 없다. 일반 소비자들은 부가가치세를 낼 의무가 없기 때문이다.

부동산과 관련한 부가가치세 정리!!
토지의 공급은 면세지만 토지의 임대는 과세가 된다. 국민주택의 공급,국민주택의 건설용역,주택과 그 부수토지의 임대는 면세가 된다. 부동산 임대업자의 경우 주택과 부수토지의 임대용역은 부가가치세 면세되나 상가나 토지의 임대용역은 부가가치세 과세된다.

부동산의 공급(재화의 공급)	부동산의 임대(용역의 공급)
(1) 토지의 공급......................면세	(1) 토지의 임대......................과세 (예외) 주택부속토지의 임대..면세
(2) 건물등의 공급 .................과세 (예외) 국민주택의 공급.......면세	(2) 건물등의 임대....................과세 (예외) 주택의 임대...............면세

부가가치세 과세표준은 수입임대료, 관리비, 간주임대료로 구성된다. 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금, 임대보증금을 받는 경우에는 전세금, 임대보증금에 대한 이자상당액을 임대료로 간주하여 과세된다.

부동산 매매업자의 경우 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물 등을 공급한 경우 토지는 면세, 건물 및 구축물은 과세된다.

상담문의: 대성세무회계(031-552-5665)