남양주시 진접읍 장현리에 거주하는 일주택씨는 20년이상 살아온 집을 팔고, 근처에 아파트를 사서 이사를 하려고한다.

일주택씨는 가족 전체가 1주택만을 보유하고 있어 양도소득세가 없다고 생각하고 있었으나 주택부수토지가 꽤 넓어서 양도소득세가 나온다고 하여 고민하고 있다.

일주택씨는 주택 옆의 짜투리 땅에 창고 및 화장실을 무허가로 몇년전에 지었었고, 시청에서는 이를 알고 과태료를 부과중이다.

이주택씨는 말 못할 고통으로 신음신음 하고 있다. “무허가건물을 지었다고 과태료를 내라하고, 땅이 좀 넓다고 양도소득세도 내라하고” 세금 무서워서 이사도 못하겠다고 분통을 터뜨리고 있다.

절세방법은 존재한다!

농가주택이나 대지가 넓은 주택의 부수되는 토지 안에 주거용으로 사용되는 무허가 건물이 있는 경우가 종종 있다. 이 경우에 부수되는 토지가 기준면적을 초과해 등기부등본 등 공부상의 내용만으로 세금을 계산하면 실제 내야 할 세금보다 훨씬 많은 양도세를 내야 한다.

그러나 이러한 경우에도 절세를 할 수 있는 방법은 존재한다.

‘1세대 1주택 양도세 비과세제도’의 의미

소득세법은 1세대 1주택과 그에 부수되는 일정한 범위 내의 토지를 양도해 발생한 소득에 대해 양도소득세를 비과세하도록 규정하고 있다.

‘1세대 1주택’은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있고 그 보유기간이 3년 이상(서울, 과천 및 5대 신도시 지역은 보유기간 3년 이상이면서 거주기간이 2년 이상이어야 함)인 주택(미등기, 고가주택은 제외됨)과 여기에 부수되어 그 면적이 건물의 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)이내인 토지를 가리킨다.

‘주택’은 실제로 주거용도로 사용하는 건물과 그 부속건물을 가리킨다. 공부(公簿)에 점포나 사무실로 기재되어 있는 건물이나 무허가 건물도 실제로 주거용도로 사용되기만 하면 ‘주택’에 해당하고 농가 주택의 부수 창고 등도 ‘주택’에 해당한다.

어떻게 절세를 해야 할까?

주택의 일부나 부수토지 안에 무허가주택이 일부 있어도, 1세대 1주택 비과세요건을 충족하면 양도세가 비과세되므로 세금문제는 발생하지 않는다.

주택으로 볼 수 있는 무허가건물이 있으면 그 바닥면적의 5배(또는 10배)에 상당하는 토지에 대하여도 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다.

도시지역에 위치한 주택으로서 대지가 150평이고 허가건물의 바닥 면적이 20평이고 무허가건물의 바닥면적이 10평이 있다고 가정하면, 공부상의 내용으로 계산하면 50평(150평－20평×5배)에 대해 양도소득세가 과세되지만, 실제 주거용으로 사용하는 무허가건물이 있다는 것을 증명하기만 하면 0평{150평－(20평+10평)×5배} 이어서 과세대상 토지가 발생하지 않는다.

주거용 무허가건물 증명 시 필요한 서류
부동산을 양도할 때 주거용으로 사용하는 무허가건물이 있음을 증명하여 ‘1세대1주택 비과세’규정의 적용을 받으려면 다음과 같은 서류를 준비해야 한다.
1. 부동산매매계약서(무허가건물부분도 반드시 표기)
2. 무허가건축물에 대한 재산세납부영수증 또는 과세대장 사본
3. 무허가건물을 임대한 경우 임차인의 주민등록표등본
4. 양도당시의 날짜가 표시된 현장사진
5. 인근주민들의 인우보증서 등

상담문의: 대성세무회계(031-552-5665)