남양주시에 거주하는 부동산씨(가명)는 종합부동산세, 재산세 등 늘어나는 세금으로 많은 고민을 하지만, 항상 어린애같던 자녀들이 결혼도 하고 손자, 손녀를 데리고 와서 손자, 손녀를 보는 재미에 일상이 즐겁다.
눈에 넣어도 아프지 않을 손자, 손녀를 보니 내 아들, 딸에게 무엇인가를 해주어서 손자, 손녀가 잘 커주었으면 하는 바램이다.

부동산씨는 아들, 딸에게 무엇을 주어야 할까? 고민을 하고 있다. 농협에 저축해둔 예금을 찿아서 줄까? 구리시에 있는 상가를 줄까? 마석에 있는 임야를 줄까? 그러는 와중에도 부동산씨는 자녀에게 무엇인가를 주더라도 증여세를 많이 내야 할까봐, 증여를 해야 할지를 고민하고 있다. 증여세가 좀 적게 나온다면 할 마음은 있어서 증여세가 얼마인지를 알고 싶어한다.

증여한 재산의 가액에 따라 증여세가 달라진다.
증여를 하면 건물은 1천만원, 땅은 2천만원 이렇게 재산별로 증여세를 내는 것이 아니라 증여한 재산의 가액이 얼마인지를 평가해 증여세를 부과하는데, 평가는 증여 당시의 시가로 하는 것이 원칙이다. 평가된 재산가액에 따라 세율이 달라지는데 세율은 10%~50%까지이다.

상속세·증여세의 세율

재산가액	세율	누진공제
1억 이하	10%	0원
5억 이하	20%	1천만원
10억 이하	30%	6천만원
30억 이하	40%	1억6천만원
30억 초과	50%	4억6천만원

현금보다 부동산 증여가 더 유리할 수 있다!!
증여한 재산이 현금이나 예금인 경우에는 액면금액이 바로 시가이므로 액면금액으로 평가하면 되지만, 부동산인 경우에는 시가를 산정하기 어려우므로 일단 매매사례가액으로 평가를 하고 매매사례가액이 없다면 세법이 정한 방법으로 평가를 하게 된다.

- 토지: 개별 공시지가
- 건물: 국세청 기준시가(공동주택, 상업용 건물, 일반건물 등에 대하여 국세청장이 매년 산정하여 고시하는 가액)
- 주택: 단독주택은 개별주택가격, 아파트나 공동주택은 공동주택가격

일반적으로 토지의 개별공시지가나 건물의 기준시가, 주택에 대한 고시가액은 시가를 정확히 반영하기 어렵기 때문에 통상 시가보다 30∼40% 낮은 수준에서 결정되어 고시되고 있다. 따라서 부동산으로 증여하면 현금증여에 비해 시가와 기준시가와의 차액(시세의 30%정도)에 대한 세금만큼 절세효과를 볼 수 있다.

주택은 월세보다는 전세를 끼워서 증여해라!
부동산씨가 주택을 증여할 때 증여할 집에 딸린 전세보증금이나 금융기관 대출금 등의 빚(채무)을 자녀에게 떠넘기는 경우에는 부담부 증여로 보아 떠넘긴 전세보증금, 채무등을 뺀 금액에 대해서 증여세를 물린다. 때문에 대출금, 전세금만큼 증여세를 절세할 수 있다.

그러나 이 경우에 부모가 자녀에게 전세금 등 떠넘긴 금액은 부모의 재산을 자녀에게 유상 양도한 것으로 보아 양도소득세가 과세된다. 양도소득세와 절세되는 증여세를 비교하여 의사결정을 하여야 할 것이다.

주의할 점은 자녀가 직장이 있다거나 자기 소득으로 금융기관 대출금을 갚을 수 있는 경제적 능력을 갖고 있어야 한다는 점이다. 자녀가 금융기관 대출금을 갚을 수 있는 능력이 된다면 부담부 증여를 이용해서 부모가 갖고 있는 집을 증여하게 되면 더 많은 세금을 줄일 수 있다.

또한 증여를 하고 10년 이내에 부동산씨가 하늘나라에 갈 것이라는 생각이 든다면 자녀에게 월세로 받는 건물보다는 전세로 받는 건물을 증여하여 주는 것이 좀 더 나을 수 있다. 상속세를 계산할 경우에는 전세금과 금융기관 대출금을 채무(빚)으로 보아 상속재산가액에서 차감한 후 상속세를 계산하기 때문이다.

상담문의: 대성세무회계(031-552-5665)