나몰라씨는 부동산을 꽤 갖고있다. ‘부동산 불패’라는 말을 신조같이 여기고 여유돈이 있으면 땅, 건물, 주택등을 사들였다. 요즘은 종합부동산세 고시서를 받고 울상이다.

주택 1개를 양도를 하려니 주택에 대한 양도소득세 중과 대상자로 많은 세금을 내야한다는 말에 이러지도 저러지도 못하는 상황이어서 매일 끙끙대며 잠도 잘 못이루고, 흰머리가 많이 나서 염색을 해야 할 지경이다.

양도소득세 중과 대상자는?
구리시는 모든 주택, 남양주시는 읍면지역을 제외한 모든 주택과 읍면지역인 경우에는 공시가격(기준시가)이 3억원을 초과하는 주택을 2호 이상 소유한 1가구 2주택자(이하 “다주택 보유자”)라면 주택의 기준시가를 합한 금액이 6억원을 초과하여 종합부동산세가 과세되고, 양도하는 경우 양도소득세가 중과된다.

이러한 다주택 보유자는 계속 보유하자니 종합부동산세 부담이 증가하고, 그렇다고 양도를 하자니 양도소득세가 중과되어 고민이 많은 상황이다. 이럴 경우 증여를 통하여 합리적으로 절세할 수는 없을까?

자녀와 세대를 분리한 후에 증여를 하면~~
다주택 보유자가 자녀에게 주택을 증여한 후 자녀와 세대를 분리한다면 양도소득세 중과세와 종합부동산세 부담에서 벗어날 수 있으므로, 오히려 증여 시 부담한 증여세가 적을 수 있다.

증여세(10%~50%)가 양도소득세(6%~35%)보다 세 부담이 높지만 이는 한시적으로 중과를 완화(2010년까지)하고 있을뿐 실지로는 양도소득세가 중과(2가구 50%, 3가구 60%)되기 때문에 세율면에서도 증여가 더 유리할 수 있다.

예를 들어 기준시가 4억원, 양도차익 2억원인 주택의 경우라면, 양도소득세는 약 1억원 정도이고 증여세는 6천4백만원 정도가 되므로 3천6백만원 정도가 절세된다.

자녀가 여럿인 경우 더 유리할 수 있어~~
자녀가 많다면 자녀 1명에게 증여하는 것 보다 여러 자녀(손자가 있다면 손자까지 가능)에게 증여하는 것이 유리하다. 2명의 자녀에게 분산하여 증여를 한다면 증여세는 4천8백만원으로 천6백만원이나 절세가 된다.

증여 시기! 중요!!!
주택가격 공시일은 매년 4월 30일(참고로 상업용 건물 및 오피스텔은 1월1일 공시하며 토지는 5월 31일 고시합니다.), 종합부동산세의 과세기준일은 6월 1일이므로 그 이전에 증여를 하여야 관련 세금을 절세할 수 있다.

대체로 주택을 포함한 부동산 가격은 상승하므로 고시일 전에 증여하여 기준시가로 신고하는 것이 유리하다.

증여 받은 주택을 양도하려면 5년의 기다림이 필요!!
증여받은 주택을 5년 이내에 양도를 하는 경우 세법에서는 증여자(증여를 한 사람)가 직접 당해 주택을 양도한 것으로 보아 증여자의 양도소득세와 수증자의 증여세와 양도소득세를 합한 세금과 비교하여 많은 쪽의 세금을 과세하므로 주의해야 한다.

또한 증여받은 주택을 5년 이상 보유하다 양도할 때는 1세대 1주택의 비과세 요건(일반지역은 3년 이상 보유, 서울과 수도권은 동시에 2년 이상 거주)을 충족하도록 하여 절세 효과를 극대화 할 수 있다.

증여하는 주택에 전세금 또는 채무가 있으면 신중하게~~
채무가 있는 주택을 증여하는 경우에 세법에서는 채무에 상당하는 부분은 양도로 보아 양도소득세를 부담하도록 하고, 채무이외의 부분은 증여로 보아 세액을 계산한다.

예를 들어 증여를 하는 경우 주택을 담보로 한 대출금이나 전세보증금 등을 수증자(증여를 받는 사람)가 상환하는 조건으로 증여를 할 수 있는데, 세법에서는 이를 부담부증여로 보아 증여세 과세가액에서 공제하기 때문에 증여세 부담은 그만큼 감소한다.

그러나 수증자가 부담하는 대출금 등은 양도가액에 해당하여 양도소득세를 부담(이 경우 중과세)하므로 불리할 수 있다.

상담문의: 대성세무회계(031-552-5665)